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Petites copropriétés : encore du nouveau ?

Le fonctionnement des petites copropriétés peut s’avérer complexe, notamment en raison des situations de blocage qui peuvent survenir. Pour résoudre ce problème, les règles qui leur sont applicables viennent (de nouveau) d’être aménagées. Tour d’horizon de ce qu’il faut retenir.


Concernant les syndicats de forme coopérative

Jusqu’à présent, dans les syndicats de forme coopérative, le ou les copropriétaires chargé(s) de contrôler les comptes du syndicat, ne peu(ven)t être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d’un des membres du conseil syndical ou être lié(s) à eux par un pacte civil de solidarité.

Désormais, il ne peut pas non plus s’agir du concubin de ceux-ci.


Concernant les petites copropriétés

Pour mémoire, les petites copropriétés sont celles de 5 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerce, ou dont le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

  • Consultation écrite

Depuis le 1er juin, il est possible, pour les copropriétaires membres d’une petite copropriété, de prendre des décisions dans le cadre d’une consultation écrite, ou à l’occasion d’une réunion, sans convocation ni tenue d’une assemblée générale des copropriétaires (AG), dès lors que ces décisions sont prises à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Cette possibilité ne concerne pas les décisions relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes.

Il est désormais prévu que les décisions prises par voie de de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires composant le syndicat ont chacun exprimé leur vote selon l’une des modalités suivantes :

  • par présence physique, y compris dans le cadre d’une délégation de vote ;
  • par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’assemblée générale qui garantit de pouvoir s’assurer de l’identité de chaque participant ;
  • par courrier, sur support papier ou électronique.

Le syndic doit organiser cette consultation dans les 21 jours suivant la demande adressée par un copropriétaire.

Chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, comportant le sens du vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents. Il est annexé au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Dans le cas où un copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il doit confirmer le sens de son vote par tout moyen dans les 48 heures qui suivent la réunion. A défaut, la décision n’est pas valablement prise.

Les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote doivent être annexés au procès-verbal.


Concernant les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires

Pour rappel, depuis le 1er juin 2020, dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre 2 copropriétaires, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges.

Cette action est exercée selon une procédure précise qui est identique à celle prévue en cas d’absence de versement exigible. Cette procédure comprend notamment l’envoi d’une mise en demeure dont le délai de réponse est de 30 jours et, le cas échéant, l’intervention du juge.

Par ailleurs, les décisions ou mesures prises par les deux copropriétaires ou par l’un d’entre eux sont portées à la connaissance de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire.

La nature de la décision et son coût (qui doit être justifié par des devis ou contrat), doivent être précisés s’agissant des décisions suivantes (tant qu’elles ne portent pas sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes) :

  • mesures conservatoires ;
  • décisions de l’AG relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic (majorité simple) ;
  • décisions de l’AG relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue) ;
  • mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Par ailleurs, les décisions prises par les 2 copropriétaires composant le syndicat sans convocation préalable, ou prises en AG sur convocation de l’un d’eux en notifiant à l’autre les points à l’ordre du jour, ou encore prises par un seul copropriétaire doivent être consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Notez par ailleurs que la contestation d’une décision prise par l’un des copropriétaires n’est possible que devant le tribunal judiciaire.

Par ailleurs, depuis le 1er juin 2020, le copropriétaire non-syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété doit tenir un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire.

Il est prévu que doivent être annexées à cet état toutes pièces permettant de justifier la nature et le montant de chaque dépense et créance, ainsi que la réalité de leur paiement.

Enfin, depuis le 1er juin 2020, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Dans ce cas, il doit procéder selon une procédure d’urgence, dénommée « procédure accélérée au fond ».

L’ensemble de ces dispositions s’applique depuis le 4 juillet 2020.

Source : Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété

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