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Plus-value immobilière : et si vous achetez vous-même vos matériaux ?

Pour le calcul du gain imposable suite à la vente d’un immeuble, une SCI demande à l’administration fiscale de prendre en compte le montant des travaux réalisés sur ce bien avant la cession. Sauf que la SCI a elle-même fourni les matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, constate l’administration… et cela change tout…


Plus-value immobilière : une nouvelle construction ou une extension ?

Après avoir réalisé quelques travaux sur un bien immobilier, une société civile immobilière (SCI) décide de le vendre.

Pour le calcul du montant imposable du gain réalisé, elle retranche du prix de vente le prix d’achat qu’elle majore du montant des travaux réalisés, comme l’autorise la règlementation fiscale.

Ce que lui refuse l’administration : lorsqu’ils sont réalisés après l’achat d’un immeuble, les travaux ne peuvent majorer le prix d’achat que s’ils sont réalisés par une entreprise qui fournit elle-même les matériaux nécessaires.

Or, ici, c’est la SCI qui a fourni les matériaux, et pas l’entreprise en charge des travaux.

« Et alors ? » s’interroge la société, qui ne voit pas où est le problème : dans son cas, la condition de fourniture des matériaux par l’entreprise ne s’applique pas.

Selon elle, elle n’a pas réalisé les travaux après l’achat de l’immeuble : elle a détruit l’ancien immeuble situé sur la parcelle de terrain avant d’y édifier une nouvelle construction.

Dès lors, les travaux ont été réalisés dans le cadre de la construction d’un nouvel immeuble, ce qui rend son calcul du gain imposable parfaitement valable.

Mais pas pour le juge, qui rappelle à son tour que :

  • la demande de permis de construire déposée par la SCI ne fait pas mention d’une construction neuve, mais d’une extension ou d’une surélévation d’un bâtiment préexistant ;
  • la facture de mise à disposition d’une benne à gravats, de même que les plans et photographies ne suffisent pas à prouver que la SCI a procédé à la destruction de l’immeuble puis à la construction d’un nouveau bâtiment.

En conséquence, les travaux ont bien été réalisés après l’achat de l’immeuble, et non dans le cadre d’une nouvelle construction.

Dès lors, puisque les matériaux n’ont pas été fournis par l’entreprise en charge de la réalisation des travaux, la SCI ne peut pas venir majorer le prix d’achat de l’immeuble du montant de ces travaux.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles du 22 avril 2020, n°18VE02043

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