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Promoteur : transaction = obligation ?

Pour éviter un long recours en justice à l’issue incertaine, un promoteur signe une transaction avec le propriétaire d’une parcelle voisine de celle sur laquelle il souhaite construire 2 immeubles. Aux termes de cette transaction, le promoteur prend plusieurs engagements… qu’il n’a toutefois pas (plus ?) l’obligation de respecter, estime-t-il : pourquoi ?


Promoteur : la transaction doit être enregistrée dans le délai imparti !

Un promoteur obtient un permis de construire de 2 immeubles. Mais le propriétaire de la parcelle voisine, certainement soucieux de sa tranquillité, demande au juge d’annuler ce permis de construire.

Au cours de la phase judiciaire, le promoteur et le voisin signent une transaction qui, en contrepartie du désistement judiciaire du voisin et pour permettre au promoteur de construire les 2 immeubles, prévoit que celui-ci doit nettoyer les vitres de la maison du voisin, planter un mur végétal et lui verser la somme de 12 000 €.

Le voisin respecte ses engagements et retire son action en justice. Toutefois, le promoteur ne va pas donner suite à cette transaction, mettant en avant un « manquement formel ».

Concrètement, il rappelle que la Loi impose l’enregistrement de la transaction au service de la publicité foncière dans le mois de sa signature. A défaut, la contrepartie prévue par la transaction est réputée « sans cause », ce qui signifie que la contrepartie ne peut plus être réclamée par celui qui doit en bénéficier.

Or, le promoteur constate que le voisin a fait enregistrer la transaction 1 an et demi après sa signature, soit hors du délai imparti. Dès lors, le voisin n’est plus fondé à lui demander d’honorer ses engagements.

Ce que conteste le voisin : pour lui, l’enregistrement de la transaction dans le mois de sa signature n’est pas une condition de validité de la transaction. Par conséquent, la transaction reste valable et le juge doit obliger le promoteur à respecter ses engagements. D’autant qu’il a, lui, respecté les siens…

Malgré cela, le juge va donner raison au promoteur : faute d’avoir fait enregistrer la transaction dans le mois de signature, le voisin ne peut pas lui demander d’obliger le promoteur à respecter ses engagements.

Pour rappel, la Loi « Elan », votée en novembre 2018, prévoit qu’une transaction peut désormais être conclue avant même le dépôt d’un recours judiciaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 décembre 2018, n° 17-27814

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