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Société civile de construction-vente : IR ou IS ?

Une SCI a pour objet la construction d’immeubles en vue de leur vente. Société soumise à un statut particulier, elle relève normalement de l’impôt sur le revenu, bien qu’elle exerce une activité commerciale passible de l’impôt sur les sociétés. Sous réserve de respecter des conditions… précises…


Société civile de construction-vente : l’activité en question

Une SCI exerce, à titre habituel, une activité qui consiste à acheter des biens immeubles en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux. Par principe, parce qu’il s’agit d’une activité de nature industrielle, elle devrait être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Mais parce qu’il s’agit, en pratique, d’une société civile de construction-vente (SCCV), société civile bénéficiant d’un statut particulier, elle relève en réalité de l’impôt sur le revenu (IR). Cela suppose toutefois qu’elle ne soit pas constituée sous la forme de société par actions ou de SARL et que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.

Mais cela suppose aussi qu’elle exerce effectivement et exclusivement une activité de construction-vente, à laquelle il est admis que puissent s’y ajouter les opérations dites accessoires à cette activité. Si elle se livre à d’autres opérations, elle sera alors soumise à l’IS.

Et il se trouve toutefois que l’objet social de la SCI n’est pas exclusivement limité aux opérations de construction-vente. Une caractéristique qui suffit, selon l’administration, à lui faire perdre le bénéfice de son régime spécial : elle ne relève donc pas de l’IR, mais est bien soumise à l’IS.

Sauf que cette circonstance ne suffit pas, selon le juge : il faut analyser les opérations effectivement réalisées par la société pour apprécier son régime fiscal. Si elle réalise effectivement et exclusivement des opérations de construction-vente, elle relève de l’impôt sur le revenu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 18 mars 2019, n° 411640

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