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Vente de titres : qu’est-ce qu’une « société à prépondérance immobilière » ?

Parce qu’elle estime que la société dont les parts sont cédées est à « prépondérance immobilière », l’administration fiscale décide de revoir à la hausse le montant des droits d’enregistrement payés par l’acquéreur. Pour une bonne ou une mauvaise raison ? Réponse…


Attention à la notion « d’immeubles » !

Une entreprise acquiert l’intégralité des parts d’une société qui exploite une centrale hydroélectrique.

L’achat des parts est taxé par l’administration fiscale au titre des droits d’enregistrement à un taux inférieur à 5%.

Mais 1 an plus tard, à l’issue d’un contrôle l’administration réclame un complément de droits, estimant que le taux de 5 % aurait dû s’appliquer.

Elle rappelle, en effet, que la vente de titres d’une société à « prépondérance immobilière », c’est-à-dire dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers, doit être taxée au taux majoré de 5%.

Or, poursuit l’administration fiscale, un bien peut être considéré comme un immeuble en raison de sa nature, mais également dans le cas où il est destiné à l’exploitation du fonds, ou qu’il y est attaché de manière perpétuelle (on parle alors « d’immeubles par destination ») … ce qui est le cas ici des installations de la société dédiées à l’exploitation de la centrale.

Or, la valeur de ces « immeubles par destination » est telle par rapport aux autres actifs de la société que celle-ci doit nécessairement, selon l’administration fiscale, être considérée comme étant à prépondérance immobilière : la vente de ses titres doit donc être taxée au taux de 5%…

Un raisonnement que ne suit pas le juge : il rappelle que la désignation de « société à prépondérance immobilière » ne désigne que les sociétés dont l’actif est majoritairement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France… et non « d’immeubles par destination ».

Peu importe donc ici la valeur des installations dédiées à l’exploitation de la centrale : le redressement fiscal est annulé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 2 décembre 2020, n° 18-25559 (NP)

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